5月的深圳已经显露出盛夏的样子，林荫两侧，盛开的凤凰木映红了大半个蛇口。
5月25日，就任招商蛇口总经理不到半年的许永军第一次考察蛇口创新产业园的代表作——蛇口网谷。
经由旧工厂升级改造，截至2015年底，网谷入驻企业400多家，总产值超过250亿元，每平方米的产值由改造前的1200元提升至6万元。
在蛇口片区已开发的11平方公里土地上，原来的许多旧工业厂房陆续被改造成信息产业、文化创意等创业基地。招商局利用集团资源搭建一些开放式的创新平台，实现产业资源的集聚，并称之为“腾笼换鸟、转型升级”。
据许永军介绍，这在“前港、中区、后城”的蛇口模式中属于“中区”，即产业园区，是连接“前港”（港口）和“后城”（住宅和商业区）的纽带和主要载体。这一模式实现了港、产、城联动，将政府、企业和各类资源协同起来，系统解决问题。
从太子湾的深圳新地标“海上世界”以北到蛇口网谷、主打创意文化产业的南海意库，再到一年前正式挂牌的前海蛇口自贸区，整个蛇口乃至南山的产业版图由此展开。
作为招商局的“独门秘笈”，蛇口模式20多年前被成功复制到厦门湾的漳州开发区，近几年逐渐发展到中国的重庆、天津、青岛等地。在国外，被称为蛇口模式“海外版”的中白工业园2011年在白俄罗斯首都明斯克正式签约建设，后有吉布提、斯里兰卡等国。在“一带一路”战略启动之前，招商局已在16个国家大规模布局了30个港口。
另一种异地复制的路径是轻资产。据招商蛇口相关人士透露，招商蛇口园区团队在对外扩张时，相比于传统的一二级土地开发，越发倾向于做一些轻资产和管理输出，尽可能地减少自有资金。2015年6月，招商蛇口和重庆北部新区政府签约，合作改造位于出口加工区的金山工业园，打造“重庆金山意库”，采取的就是轻资产输出。
目前国内产业地产市场广大，仅央企手中就有近万个园区。招商蛇口园区运营事业部总经理陈明刚表示，轻资产模式推广后，追随者众多，每年来蛇口交流学习、寻求合作的都保持在200批次以上，去年是286批次。“中国的产业园区有两类，一类是政府运营的，招商引资，这种模式地域性较强；另一种是企业运营的，是一种商业模式。蛇口工业区是一个非常典型的企业运营型园区，具有可复制性。”深圳国科信息工程研究院常务副院长罗牧之说。
招商蛇口去地产化、整体上市后，重新定位为“城市综合开发和运营服务商”，将业务划分为社区开发与运营、园区开发与运营以及邮轮产业建设与运营三大板块。招商蛇口2015年年报显示，目前园区运营的收入（包括园区的开发、运营服务和资本运作）占比为14.15%，许永军表示，未来三到五年将提升至30%左右。“城市开发和园区运营商是我们的主业。”许永军说，“做好了空间和服务之后，全国类似的需求会有很多。”
访谈
前港、中区、后城
经济观察报：蛇口的“前港、中区、后城”是怎么布局的？
许永军：整个蛇口是一个大的园区。如果把存量的、已经建设比较成熟的蛇口算成园区第一期的话，太子湾就是第二期，有170万平方米的建筑面积。自贸区我们跟政府一起来经营管理，500万平方米的建筑面积，是第三期。按顺序分别是中区、前港、后城，三部分的建设是同步的。蛇口不断升级，一定会有溢出效应。
经济观察报：中区如何衔接前港和后城？
许永军：前港过去以传统服务业为主，比如集装箱、运输，产业发展到了一定时候就要把它集中化，效率提高之后，把有效的土地资源让渡出来。我们的邮轮母港用的就是原来老的港口位置。在这之后，让我们的“中区”产业园更向海边靠近，又有居住又有产业，把好的区块充分利用起来。
有句话这么说，有了蛇口才有了深圳。因为我们有了蛇口这个园区，才使南山区、深圳市聚集了更多的产业动能。前提是从蛇口孵化出了很多的企业走出去了，升级的产业又走进来了。从蛇口走出去的很多企业，招商银行、平安保险、中集、金蝶都很知名。“前港、中区、后城”的内涵是产业的流动和升级，用这种模式把城市盘活。
经济观察报：除了网谷，还引进了哪些产业？
许永军：三块互有差异。老蛇口主打商贸和高科技，有文化创意、自贸商城、跨境电商、医院、养老、国际学校，有些是合资的方式引进；新的自贸区以现代国际贸易和物流服务业为主；太子湾是以娱乐、商业为主题，邮轮母港就设在太子湾。共性是打造宜居、宜业的城镇，工作和家之间的距离10-15分钟。这是一线城市今后要做的事。
经济观察报：产业和金融体系的互动怎么体现？
许永军：园区当中有好几个基金，是全生命管理的基金，服务企业的各个阶段，比如启航基金是关注企业成长初期的，招商蛇口占50%，操盘、并表都是我们。
经济观察报：蛇口很多旧工业区改造后，产值增长了近30倍，南海意库和蛇口网谷每平方米的产值达到6万元，为什么这么高？
许永军：原因之一是我们对产业做了很认真的研究。为什么叫网谷？这个“网”字有新科技的概念，在深圳可以，但不是在全国所有的园区都要这样做。我们的产业有一个窗口，有强烈的复制效应，我们正在尝试向重庆、天津、青岛复制。
经济观察报：前港、中区、后城的模式在蛇口的地理环境和政策背景下，具有不可替代性，要复制起来是有难度的。
许永军：是，这种商业模式的门槛很高的，需要影响力、资金、经验、资源聚集力。关键在于这个“港”，有人说很多城市没有“港”啊，怎么复制呢？现在“港”的概念宽泛了，重庆、西安都是无水港，我们也有投资。
其实“前港、中区、后城”是一个逻辑。是以物流作为起点，物流引发产业的前驱驱动；因为有产业，运用现代的手段，商流、贸易就起来了；有了贸易之后，就有了产业和资金的支持。随着30年的发展，城市的聚集能力越来越强，旧的产业不断被更换，我们叫做腾笼换鸟。
经济观察报：园区运营等方面推出轻资产模式的品牌和服务，国内市场巨大。轻服务是很多企业越来越看重的一块方案，例如万达削减2016年地产开发的收入目标，主要放在提升轻资产上的收入。
许永军：轻资产也是有三年规划的，未来全国100个园区要做轻资产，把我们的经验用这个模式尽快复制出去。我们在重庆的金山意库就是用这个模式，把当地老的工业厂房，用我们的创意改造。这一块营收和利润目标是逐年提高对公司的业绩贡献份额，但不便说具体数字。
经济观察报：在履新招商蛇口之前，你有非常丰富的物流行业的管理经验，物流地产也拿地、建产业园，具有相似性。在物流行业的积淀为园区运营这一块带来了什么样的经验优势或新思路？
许永军：应该说非常有借鉴意义。物流园也是一个产业园，也是很复杂的，有大有小，园区当中如果你服务的是创新产业、创客空间就是我们网谷的模式，明斯克的中白工业区，就是物流商贸主打的园区。二者的理念是一样的，“前港、中区、后城”的模式，以物流作为带动，四流合一。
产城融合的方法论
经济观察报：近两年转向产城融合的房企很多，产业地产、工业地产以前说比较难玩，但现在也热起来了。但事实是很多企业的认识和经验还很欠缺的，很多是传统开发模式受限不得已的转变。毕竟目前国内能做到真正产城融合、港城融合的运营商非常少。你怎么看？
许永军：所有的行业都在转，互联网改变了人们的习惯。从地产的行业来看，黄金时代过去了，是不是在白银时代的尾巴，看看国家数据就知道。用纯粹地产商发展的模式，毛利率越来越低，二三线城市去化越来越慢，怎么发展呢？大家就说朝园区去发展，这是从回报和竞争性看这个问题。
经济观察报：以蛇口经验来说，真正做到成熟的城市运营商，需要哪些条件？
许永军：中国过去的整个规划虽说是统筹规划，但是真正的建设很多地方是没有统一的，很多地方都有自己的围墙。但城市升级以后，要把围墙打掉，要有一个大的运营主体。你看蛇口几乎是没有大的隔离带的，网谷、公园都是开放式的。朝园区发展是政府关于城市升级的一个发展理念，包括开放性、集约化用地。如果你有这个能力，政府就欢迎你去做。你说我拿一块地，给你建房子，赚完钱我就走了，结果孩子上学没幼儿园、家长没地方就业、生病没有医院。
园区开发是一个综合开发能力，除了提供空间以外，核心能力是一定要有产业研究、产业聚集的能力。同时还有服务和投资，这就是为什么我们要用园区作为城市转型升级的战略的模式。
经济观察报：这里说的服务具体包括哪些方面？
许永军：园区业务分为三种主体：空间、服务、资本。传统的只是提供空间，卖个房子，这种园区是没有前景的，服务和资本才真正考验一个园区的核心竞争力。服务这一块，根据园区的需要，一个是B，一个是C，企业和企业里的员工，包括餐饮、购物、文化娱乐各个方面。早年做起来缺一个互联网+，没有放到线上，如果做成园区业务的一个组成部分，实际上是可以赚钱的。第一，投资是满足对资本的需求，第二，它是分享园区运营商发展的一个主要途径，第三也是为业主提供资产、资本管理的方法。
经济观察报：那么具体园区运营应该怎么做？
许永军：我们对园区产业的配套有4大类的标配，一个是作为交流空间的企业俱乐部，一个是特色街，还有线上线下，我们分实际园区和虚拟园区。我们做一些服务的资源不是说简单地引进来，也有一些股权的投入和投资，在这一块都是摸索着一步一步通过创新，通过尝试形成园区业务的组织部分，也是经济业务的增长点。
我们在蛇口做的网谷运营，包括创新资源的集聚和创新的城市，都要形成模式，我们把途径方法和模式写成标准，产品、资源要形成一种标配，向国内其他地方扶持，网谷很多创新的目的是在做示范。（经济观察报余舒虹）
